Meerwaarde woning

Niet elke investering in verbeteringen van een woning zorgt voor een waardevermeerdering, de ene verbouwing levert meer waardestijging op dan de ander.

Rendabele investeringen
Verbeteringen aan de basisfunctie van het huis zijn altijd rendabel doordat ze geheel of voor een groot deel tot een waardevermeerdering leiden.

Inhoud vergroting, (extra) isolatie aanbrengen en achterstallig onderhoud uitvoeren zijn volledig waardevermeerderend.

Minder rendabele investeringen
Andere investeringen zorgen slechts deels voor een waardevermeerdering.
Vooral investeringen die (deels) cosmetisch zijn, of een functie hebben die niet iedereen nodig vindt, zullen niet voor de volledige kostprijs bijdragen aan de meerwaarde. Denk daarbij aan het plaatsen van een nieuwe keuken, douche, wc of betegelde vloer. Deze verbeteringen dragen voor een beperkt deel bij aan de waardevermeerdering, afhankelijk van bijvoorbeeld gebruikt materiaal, stijl en kwaliteit.

Verbouwing wel of niet
Een verbouwing doe je natuurlijk niet (alleen) om meerwaarde op te bouwen. Een belangrijke reden is vooral dat de eigen woning na verbouwing beter aansluit bij de behoefte. Als de verhuiskosten (kosten koper, notaris etc.) + de prijs van een vergelijkbare woning (in vergelijkbare omgeving), die al wel aan de behoefte voldoet, lager is dan de kosten van de verbouwing + de waarde van de huidige woning, dan kun je beter de huidige woning verkopen en een ander huis kopen.

Uitvoeren van achterstallig onderhoud draagt voor het volle bedrag bij aan de waardevermeerdering van een woning. Om een huis bewoonbaar te houden zal elke (nieuwe) eigenaar zijn dakbedekking en kozijnen moeten onderhouden. Deze onvermijdbare kosten zijn niet afhankelijk van bijvoorbeeld de smaak van een koper en altijd van toepassing. Reeds uitgevoerd onderhoud levert dus direct voor het volledige bedrag een toekomstige besparing op de onderhoudskosten. Dit is echter niet van toepassing op woningen in het goedkopere segment in zwarte achterstandswijken. Daar zijn er veel kopers die (noodgedwongen) kiezen voor een goedkoper slecht onderhouden huis en niet vooruit kijken naar de komende onderhoudskosten. Wie dan leeft wie dan zorgt is hun motto. In deze categorie huizen zal de volledige investering dus niet altijd terugverdiend worden.

Het plaatsen van dubbel glas of het aanbrengen van spouwmuurisolatie is een investering die volledig terugkomt in de meerwaarde van het huis en natuurlijk ook nog eens de energierekening omlaag brengt. Zeker gezien de stijging van energieprijzen in de komende decennia zijn extra isolerende maatregelen heel rendabel, ook toekomstig bewoners hebben daar voordeel van en zijn dus bereid meer te betalen voor een goed geisoleerde woning.

Electriciteitsleidingen zijn niet direct zichtbaar. Veel kopers zullen dan ook niet meer geld neerleggen voor een huis met vernieuwde leidingen, ook al horen deze wel tot de standaarduitrusting van een huis. Het aantal groepen en de kwaliteit van meters is beter zichtbaar. Investeringen aan electra dragen daarom voor ongeveer 75% bij aan de meerwaarde van een huis.

De vervanging van gaskachels door standaard centrale verwarming of het moderniseren van de Cv ketel is een rendabele investering. Deze voor kopers direct zichtbare basisfunctionaliteit kan volledig meegerekend worden met de meerwaarde. Dit geldt niet voor bijvoorbeeld dure design radiatoren of een open haard, die kunnen slechts deels meegerekend worden omdat deze niet direct een kwantificeerbare meerwaarde hebben.

De kosten voor het aanleggen van een identieke aan- of opbouw zijn op elke lokatie vergelijkbaar. De meerwaarde op een dure lokatie zal echter veel hoger zijn dan de meerwaarde op een goedkope lokatie. Extra vierkante meters in hartje Amsterdam zijn goud waarde, terwijl die extra vierkante meters toegevoegd aan een boerderij in Groningen voor veel minder meerwaarde zorgen en misschien geeneens de kostprijs dekken.

Deze investeringen zijn voor een groot deel cosmetisch en kunnen daarom maar voor een deel als meerwaarde meegerekend worden. Elke stijl van keuken of badkamer heeft een beperkt aantal liefhebbers. Voor potentiele kopers van een woning die van een modern interieur houden biedt de net geplaatste klassieke keuken weinig meerwaarde ten opzicht van een goedkopere standaard keuken die dezelfde functionaliteit heeft. De meerwaarde die de keuken wel biedt is dat deze niet (direct) vervangen hoeft te worden. De keuken is immers in goede staat en biedt wel de standaard functionaliteit.
Nieuwe kopers drukken graag hun stempel op keuken en badkamer. Het is niet denkbeeldig dat zij een badkamer of keuken in goede staat gaan vervangen om deze naar eigen smaak in te richten. Voor starterswoningen geldt dat minder dan voor duurdere woningen waar inrichting een grotere rol speelt voor toekomstige bewoners. Een ruim vrijstaand huis kan daarom beter verkocht worden voor een lagere prijs met oude keuken erin dan voor een hogere prijs met vernieuwde keuken erin.

Verbouwing wel of niet
Een verbouwing doe je natuurlijk niet (alleen) om meerwaarde op te bouwen. Een belangrijke reden is vooral dat de eigen woning na verbouwing beter aansluit bij de behoefte. Als de verhuiskosten (kosten koper, notaris etc.) + de prijs van een vergelijkbare woning (in vergelijkbare omgeving), die al wel aan de behoefte voldoet, lager is dan de kosten van de verbouwing + de waarde van de huidige woning, dan kun je beter de huidige woning verkopen en een ander huis kopen.